Nouvelles de novembre 2013

SOMMAIRE

1-   Le projet d’Ecohabitat groupe a L’Île-Saint-Denis se devoile
2- « La copro ; peut mieux faire  » – Entretien avec Me Pauline Malaplate – Notaire
3-   L’En-commun commence par les mots : un peu de lexique
4-   La paille dans la construction

                                                                 

 

1- L’ECOHABITAT GROUPE A L’ÎLE-SAINT-DENIS

L’ÎLE-SAINT-DENIS est une île-ville nichée entre deux bras de la Seine et sa forme épouse un des plus élégants méandres du fleuve. Ce petit bourg de 7000 âmes est situé en Seine-Saint-Denis et se retrouve, au fil du temps, au coeur du « Territoire de culture et de création » et à proximité d’un des hubs majeurs du Grand Paris, celui de la future « Gare Pleyel » à Saint-Denis. La ville est engagée, depuis 2001, sur le chemin de la transition et en a fait un levier de développement solidaire, résilient et éco-responsable.

 Maquette de l’écoquartier dans la ville - Source : Charte de l’écoquartier

L’écoquartier fluvial prend place sur les anciens entrepôts des magasins « Printemps » et « Les Galeries-lafayettes ». La démolition des bâtiments est achevée. Les lieux se préparent à se façonner, à se construire et à accueillir la ville dans toutes ses fonctions : logements, bureaux, locaux d’activités, commerces, services et équipements. L’école sera située à la lisière de l’éco-quartier pour en faire un équipement fédérateur entre ceux qui habitent déjà et ceux qui arrivent.

Situation de l’îlot dans l’écoquartier - Visuels : © Staccato / Plaine Commune

 

L’ECOQUARTIER FLUVIAL réserve dès sa première phase une parcelle pour permettre à une quinzaine de familles d’imaginer et de programmer leur mode d’habiter ensemble et chacun chez soi. Le groupe réunira des personnes portées par « le faire ensemble » et souhaitant construire des liens de voisinage pour co-concevoir leur immeuble.

LE RÔLE DE RABIA ENCKELL ( COURTOISIE URBAINE )

>> favoriser l’émergence du groupe d’habitants et oeuvrer pour sa « pérennité ».

>> animer pédagogiquement les rencontres de co-élaboration du projet dans une démarche d’habitat participatif, ce du stade « programmation » jusqu’à la construction.

>> apporter une expertise en maîtrise d’ouvrage immobilière  afin de rendre le groupe en capacité de décider en toute autonomie.

>> Accompagner les participants dans la formalisation de leur projet « individuellement »  et intégrer leur capacité financière tout au long de l’évolution du projet.

>> Assurer l’interface professionnelle avec les acteurs du projet urbain.

LES CHIFFRES CLES DU PROJET

– Période prévisionnelle d’émménagement des familles : 4ème Trimestre 2016

– Prix de référence d’acquisition hors stationnement* : 3450 euros TTC/m2 calculé sur la base de la surface habitable et la part de surfaces partagées bâties. 

Explication : Prix du logement** = 3450 €  X (Surface habitable + Surface partagée construite/nombre de foyers)

* Pour les familles ayant besoin de places de stationnement, celles-ci seront disponibles sous la forme d’une concession longue durée,  au sein d’une centrale de mobilité située à 130m de l’immeuble.

** Le poids des surfaces partagées sera ajusté tout au long de la définition du projet afin de respecter la capacité financière de chaque foyer. Aussi, le nombre de  familles que comprendra le groupe, une grande quinzaine, permettra de supporter en groupe des surfaces généreuses.

MODE OPERATOIRE
1-  Le terrain est  mis à disposition par l’aménageur SEM Plaine Commune pour accueillir un éco-habitat groupé. Il est situé dans l’éco-quartier et est de facto soutiré à toute spéculation foncière pouvant être exercée par un tiers. Le terrain ne bénéficie, par ailleurs, d’aucune décote foncière.
2- Le projet est imaginé, programmé et affiné par le « groupe d’habitant ».
Pour ce faire, il est accompagné par Courtoisie urbaine et dispose des temporalités nécessaires pour y parvenir.
Pour en savoir plus, Cliquez sur «  Gouvernance du projet et niveau de décisions du groupe ».
3- Le groupe Brémond, accompagné de son partenaire FRG, construira l’immeuble en conformité avec le cahier des charges du groupe. Ses équipes opérationnelles mettent en oeuvre le projet selon les modalités validées en amont avec l’aménageur de l’éco-quartier, SEM PLAINE COMMUNE, l’association du groupe d’habitants puis avec chaque foyer acquéreur de son logement.
Le groupe Brémond et son partenaire FRG, volontaires  pour la démarche participative,  construiront la totalité des immeubles de l’écoquartier dont ceux de logements sociaux, logements en accession libre et d’activités et bureaux.

2- « La copro ; peut mieux faire  »  –  Entretien avec Me Pauline Malaplate – Notaire

Me Pauline Malaplate est notaire à Annecy-Le Vieux (74), vit entre Paris et la Haute-Savoie et est portée par l’innovation sociale et sa transcription dans les espaces de vie. Alors que Le Monde titrait un article, dans sa version en ligne, « Habitat participatif, la copro de demain?" , Me Malaplate a bien voulu s’entretenir avec nous sur les vraies fausses limites de «  la copro à la française » .
Article réalisé avec la collaboration de Nathalie BOYER de PhotoPlume.

 

Rabia E. : – Dans l’habitat participatif, au patrimoine bâti et foncier,  s’ajoute une autre forme de patrimoine,  plus virtuel, celui de vivre ensemble. Comment le notaire peut-il garantir, dans le temps et par l’écriture,  ce « Patrimoine immatériel » et non moins fondamental ?

Pauline M. : – Nous, notaires, nous nous plaçons toujours « avant » pour aménager/installer « l’après », ce pour toute la durée de vie de l’immeuble. Il me semble que les fondamentaux du  «  vivre ensemble »  doivent faire l’objet d’un pacte entre les membres du groupe d’habitants avec un maximum de règles établies.

Rabia E. : – Comment pensez-vous accompagner en tant que notaire l’affirmation des projets d’habitat groupé et participatif comme «  la 3ème voie » du logement ?  Comment «  la copro à la française » qui repose essentiellement sur le règlement de la copropriété peut-elle porter cet élan ?

Pauline M. : – Dans une copropriété classique (valable dans tous les pays qui ont adhéré au droit romain), vous avez dans un « immeuble » des parties privatives et des parties communes. Les caractéristiques des parties privatives vous donnent droit à des « millièmes » dans les parties communes. Le règlement de la copropriété, obligatoire, par ailleurs, incarne cette idée et fixe, en conséquence, les obligations et droits de chaque co-propriétaire pour le bon fonctionnement de l’immeuble. Pour l’habitat participatif, il nous faut  inventer des outils, des écritures complémentaires au simple règlement de copropriété, qui est très technique. Il faudra également prévoir une implication assez en amont du notaire et un temps d’échange et d’écoute  plus important avec les membres du groupe d’habitants.

Rabia E. : – Pour l’habitat participatif, les parties communes incarnent un autre modèle de partage et régissent une organisation davantage centrée sur « la collectivité » que sur le «  capital en millièmes » de chacun de ses membres. Pensez-vous que ceci est toujours compatible avec un règlement de copropriété ?

Pauline M. : – Tout cela peut s’encadrer et « s’écrire ». Le règlement de copropriété ne l’empêche pas tant que l’ensemble des membres du groupe y adhèrent. Ils ont dès le début pris un engagement moral et co-portent l’idée. Je trouve, dans l’absolue, que le fait que tout soit égal sur les parties communes est une valeur ajoutée forte pour la vie de l’immeuble.

Rabia E. : – Et qu’adviendra t-il de ces acquis en cas de revente ? L’arrivée des nouveaux suscite toujours l’inquiétude auprès de ceux qui restent et on peut imaginer que ceux qui n’étaient pas à l’origine du projet soient moins portés par l’esprit des lieux ? Une charte de « revente » peut-elle être une solution ?

Pauline M. : –  Pour vendre, il faudrait que «  le vendeur » coopte des personnes qui adhèrent à l’esprit reignant. La charte est un outil, certes, mais son applicabilité n’est pas garantie. Je pense que le pacte, à l’image d’un pacte d’ «   associés » ou de « coopérateurs » peut régir ces aspects en intégrant un protocole qui ne va pas jusqu’à définir un « agrément du futur acquéreur » mais qui assure la cooptation d’acquéreurs ayant la même conception du  «  vivre ensemble ».

Le notaire chargé de réaliser la vente aura, par ailleurs, un grand rôle pour s’assurer de la mise en oeuvre des accords du pacte et pour trouver une solution aux situations de blocage, si blocage il y a. Il encadre juridiquement un contrat dans l’idée de la paix des familles.

Rabia E. : – Et qu’en est-il des services ? Ceux-ci sont plus variables et leur utilisation diffère sensiblement d’un foyer à un autre ? Pensez-vous que les familles accepteraient de porter collectivement des services qui ne seront pas utilisés avec la même intensité ?

Pauline M. : –  C’est plus difficile dans les mentalités, je confirme.

Rabia E. : – Devrions-nous accepter cette «  fatalité culturelle » en limitant les services au sein d’un immeuble ; ça n’est pas l’esprit de ce type de co-habitat !

Pauline M. : –  Je ne suis pas inquiète pour la première communauté d’habitants qui saura, si elle est solide , trouver la solution qui lui convient. C’est le renouveau au sein de l’immeuble qui peut engendrer des dysfonctionnements liées à des abus ou des sous-utilisations. Il faudra je pense associer à chaque service des outils de gestion adéquats et des techniques de «  relevés d’utilisations »,  à installer de suite ou pouvant l’être un jour.

3-   L’En-commun commence par les mots : un peu de lexique

Extrait  de «  L’habitat participatif : une solution pour le logement abordable », CETE DE LYON (mars 2013)

Habitat groupé : Tout projet et réalisation d’habitat ayant des parties communes collectives et des parties privatives à l’instar d’une copropriété collective avec un projet de vie collectif. « Par la notion de GROUPE, ce terme met l’accent sur le projet de vie collectif » (Bruno Parasote, 2011).

 

Habitat  participatif : C’est avant tout un processus de conception et de gestion de l’habitat, au sein duquel, les futurs habitants sont invités à collaborer à l’émergence du projet et à la finalisation des plans intérieurs des logements. L’habitat participatif peut être réalisé par un tiers, sous un contrat de promotion classique ou en autopromotion.
 
 

 Habitat  coopératif L’objectif principal de cette forme d’habitat est de s’extraire des mécanismes spéculatifs et marchands liés au logement. Il s’agit d’une forme différente de propriété de l’habitat en proposant une alternative à l’habitat locatif et à l’accession individuelle. L’habitation, composée de logements et de parties communes, est la propriété de la société coopérative. Les résidents, détenteurs de parts sociales de la coopérative  sont aussi locataires des lieux avec un usage exclusif sur les espaces dédiés à leur logement.

4-   La paille dans la construction

La paille dans un contexte urbain, pour un logement collectif de plusieurs étages ! Quelle idée !  

Je n’aurai pas développé cette rubrique si le sujet n’avait pas été impulsé par les foyers que je rencontre dans le cadre du projet d’habitat groupé à L’ÎLE-SAINT-DENIS.

Un petit tour sur le site des Compaillons, le réseau français de la construction en paille et on abandonne vite, preuve à l’appui,  quelques préjugés d’Homo urbanussur un pur « produit » de  la campagne.

En effet ;

– la paille ne sent pas mauvais et, elle assure de surcroît, aux riverains du projet, un chantier propre et calme, contrairement à des matériaux plus classiques.

– prise en sandwich entre les enduits externes/internes, les bottes de paille deviennent physiquement inaccessibles aux rongeurs

– la paille est assez solide pour traverser le temps (la plus ancienne construction date de 1921).

– la paille brûle moins rapidement qu’une maison classique. Associée souvent à une structure bois dont la calcination des premiers mms protège les parties structurelles (contrairement à une structure béton), la paille est tellement compressée qu’elle ne permet pas l’oxygénation. (En images le test au feu de l’école en paille à Issy-les-Moulineaux (92))

– l’utilisation de la paille dans la construction neuve est normée et est régie par des «  règles de l’art » établis. En effet, ces règles applicables depuis le 1er janvier sont reconnues par l’Agence de Qualité Construction, organisme de référence pour les assureurs.

– une construction en paille mixée à une structure en ossature  bois (DTU 31,2) obtient une assurance décennale comme tout autre type de construction. Dans ce cas la paille est un isolant thermique, phonique, naturel et non coûteux.

Les projets avec des bottes de paille porteuses peuvent avoir  des difficultés à obtenir une assurance décennale à cause de l’absence d’un D.T.U,  mais ceci devra très vite évoluer avec les travaux et recherche avancés avec le CSTB.

Plusieurs réalisations en paille existent en france et sont assez récentes pour la plupart :

– un immeuble en R+7 dans les Vosges, 26 logements, labellisé Passiv Haus (12 mois de chantier contre les 16 à 17 mois habituels ! 2013)

– un groupe scolaire en paille dans le Fort d’ Issy-Les-Moulineaux (2013)

 

J’ai pour ma part fait l’expérience d’une maison construite en paille à Korpoström,  une île  perdue dans l’archipel finlandais (celui oriental précisément). Construite en 2009 à l’initiative de sa propriétaire,  Antonia RINGBOM créatrice de films d’animations, la maison-atelier traverse des hivers rudes et est exposée à des grands pics de chaleur l’été (jusqu’à 30°C).

L’ambiance d’un intérieur de murs en paille est fondamentalement différente de celles  « ailleurs » ; la chaleur y est enveloppante, bien répartie aux quatre coins des pièces. Le son est absorbée par les murs épais en paille. La coupure phonique avec l’extérieur est exceptionnelle. L’enduit  sculpté par la texture de la paille nous projette dans un imaginaire doux et chalereux.

La suite en photos….

Une balade en mai 2013

 

Au sommaire:

Une balade urbaine du Bas vers le Haut Montreuil – 24 avril 2013