DEUX FOYERS PEUVENT ENCORE REJOINDRE L’OASIS DIONYSIS (Saint-Denis)

Au sein d’un immeuble de 10 logements situé au 12 rue Auguste Delaune à Saint-Denis, deux appartements sont disponibles :

  • un appartement en duplex, trois pièces (surface environ 60m2)
  • un appartement deux pièces (surface 43m2)

 

 

REZ-DE-CHAUSSONS LA VILLE ! Par l’Atelier de Plaine Commune

Véritable interface entre le commun et l’intime, le rez-de-chaussée n’est-il pas un support de la dimension sensible de la ville ?  L’Atelier, accompagné par Rabia Enckell propose d’explorer les possibles de ces espaces en pied d’immeuble. Programme Rez-de-chaussons la ville!

Rejoignez notre petite équipe #CONTRAT EN ALTERNANCE

Une mission en alternance de 1 à 2 ans au sein de notre petite équipe  

Missions : Suivi et gestion de projet immobilier selon un protocole participatif, depuis le développement jusqu’à la livraison // Animation d’acteurs multiples et très différents // Management de projet.

 

ILS PARLENT DE NOUS

#Entretien avec le journaliste Marc Ezrati pour L'activité Immobilière_N°776 (Janvier 2017), L'habitat participatif répond à une demande de plus en plus forte ... Interview réalisée en novembre 2016 et dans laquelle je démontre que l'habitat participatif puise sa force dans sa diversité et qu'il est avant tout une démarche, une posture de projet.
#Article sur le projet coopératif LOTUS dans LE JOURNAL DU GRAND PARIS (Mars 2017), Un immeuble participatif prochainement construit dans le 19° arrondissement
#Portrait dressé par l'hebdomadaire LE JOURNAL DU GRAND PARIS (N°79 du 6 au 12 Juin 2016), par Grégoire Mérot : Portrait Rabia Enckell - Juin 2016 
#Article dans L’ATELIER DU JOURNAL LE MONDE La voie de l'Habitat Participatif, par Laetitia SELLAM Fév.2016
#Article TRAITS URBAINS L'habitat participatif, vers la maturité ? par Agnè Fernendez oct. 2015
#Article dans leparisien Ils ont conçu leur immeuble avec leurs futurs voisins - Avril 2015
#Carmen Santana (Agence ARCHIKUBIK - Barcelone) nous fait l'honneur de citer Courtoisie urbaine lors de sa Conférence au Pavillon de l'Arsenal, le 12 décembre 2013 (à partir de 1h:03mns:09s)
#Article 20minutes.fr 22 avril – L’article sur les 30 ans du Lavoir du Buisson est conclu par le projet de l’écohabitat groupé de L’Île-Saint-Denis.
#Le 6b par streepress.com - par Robin D’Angelo
#Livret Carte Blanche à Julien Beller - Ecole du renouvellement urbain // J’ai été l’invitée de Julien Beller - Page 18-19 du livret.
Article « le logement autrement » dans le journal de l’Ecoquartier fluvial de L’île-saint-Denis_Nov.2013
#Entretien avec Marie Gerault, pour le webzine effloresens
#Entretien avec la journaliste Stéphanie Lemoine pour midi:onze 
#Groupe "Logements participatifs et modes opératoires"
#Article sur Construction21.eu - Nov. 2012:  Projets immobiliers et valeur  humaine sur  Construction21.eu/france

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EcoHabitat Groupé    www.ecohabitatgroupe.fr

Club Ville Hybride – Grand Paris©    www.clubvillehybridegrandparis.blogspot.fr

HESP’ère 21  www.hespere21.fr

 

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Déchets d’Art   www.dechetsdarts.com

Casaco  www.casaco.fr

Accueil Banlieues www.accueilbanlieues.blogspot.fr

Le 6b  www.le6b.fr

En avril, suivez le fil de nos projets

Nos projets prennent vie avec les collectifs qui les portent.

Chacun, à son rythme, prend le chemin de la concrétisation

 

Revue de Projets – mars 2016

Pour accéder à notre dernière revue de projets – Mars 2016

NOTRE AGENDA

ICI, pour accéder à notre calendrier d’activité

Mes Voeux pour 2015_SiteWeb

Les echos du projet de L’île-Saint-Denis

AU MENU : Equipe projet et connexions d’un autre genre // Réemploi, plus d’intelligence moins de matièreVers une nouvelle forme de patrimoine //  L’île-saint-Denis une v’île en transition (Ecoutez ses habitants !)

 

Les Hommes et Femmes du Projet 

22 décembre 2014   Le groupe d’habitants rend son «  carnet de bord de l’immeuble » , il s’agit du programme-ADN du vivre ensemble, co-construit lors d’ateliers d’intelligence collective et de travail itératif avec l’équipe projet.

Avril 2015  dépôt de dossier de demande de permis de construire.


HABITAT PARTICIPATIF : VERS UNE NOUVELLE FORME DE PATRIMOINE(1)

De toute son histoire récente, l’immobilier marchand classique n’a cessé d’entretenir des considérations patrimoniales attentistes(2) et déséquilibrées entre les logements d’un même immeuble. 

Dans l’habitat participatif le patrimoine est plus lissé, immatériel, car incarné par le vivre ensemble, le fondement même de la démarche participative. 

Rétrospectives et explications. Rabia Enckell

Immobilier classique et valeurs patrimoniales

A l’époque d’Haussmann, le rez-de-chaussée et le premier niveau, faciles d’accès,  incarnaient la strate noble et bourgeoise de l’immeuble. L’élévation dans l’immeuble allait de pair avec la baisse du rang social, jusqu’au dernier étage voué à loger les « domestiques ».

Presque 100 ans après, l’ascenseur fait son entrée ; d’abord comme un équipement de luxe puis très vite comme un équipement courant de desserte verticale. L’ascenceur libère les hauteurs des immeubles et inverse la courbe de la valeur patrimoniale : celle-ci s’installera dans les derniers étages : « plus loin de la rue, mieux éclairés » . La promotion immobilière trouve, à travers cette règle, son modèle économique. La production de logements s’intensifie. Les immeubles sont plus hauts et plus denses.

A Paris – et dans les grandes villes françaises ayant reproduit le modèle urbain Haussmannien – s’installe une  règle marchande très précise, reprise par tous : « plus cher à partir des cimes des platanes », soit à partir du 3ème étage.

L’immobilier neuf hérite de cette règle «  plus c’est haut plus c’est cher » et d’ajouter «  Il en sera de même à la revente ! ». Professionnels comme habitants, nous avons appris à entretenir cette règle en toute normalité. Ces logements en hauteur ont-ils coûté plus cher à la construction, proposent-ils un mode d’habiter plus adapté, plus recherché…de nature à justifier une plus grande valeur matérielle ?

Que nenni !

Si l’on peut discréditer le caractère totalement surfait de cette norme, on peut surtout déplorer son impact sur la programmation et la production de logements, en général. Avec une telle règle de construction des prix de vente, il n’est nullement besoin de pallier aux insuffisances programmatiques d’un rez-de-chaussée obscur,  d’un voisinage bruyant ou de la proximité d’une source de pollution. Un jeu de « décote – surcote »  constitue, assez souvent,  la réponse à de telles situations.

Immeuble participatif : tous les voisins possèdent le même patrimoine incarné par la qualité de vie à bord

Qu’il aboutisse à une coopérative d’habitants ou à une copropriété, l’habitat participatif installe, par définition, un rapport plus sain à l’immobilier : La démarche est non seulement une façon d’accéder à un toit mais est, aussi, un moyen de s’ancrer dans un groupe et de porter un vivre ensemble.

La patrimoine est ici essentiellement humain et sociétal et s’installe bien avant les « murs ».

Dans les coopératives d’habitants, la réponse est radicale. Le « prix d’un logement » ne fait même plus référence. La propriété individuelle s’efface totalement au profit d’une nouvelle forme de propriété collective.

Pour les copropriétés issues d’un processus participatif, le groupe d’habitants fabrique avec équité et responsabilité son mode de co-vivre dans l’immeuble et le mode d’habiter de chacun. Le groupe ne peut admettre ou passer outre une situation d’inconfort.

Philosophiquement, ceci serait antinomique à la démarche.

Techniquement, la pluralité des compétences et des centres d’intérêts, la diversité des parcours résidentiels, au sein d’un même groupe de futurs habitants, le rendent en capacité de se projeter dans chaque coin et recoin de l’immeuble, de détecter les imperfections et d’orienter sa programmation en fonction.

L’immeuble ne comprend pas de « zones » accessibles à seulement une partie du groupe. Le choix est réel, apaisé, sain et se fait sur la base de modes d’habiter, uniquement. Définir son espace de vie requiert de l’enthousiasme : une disponibilité du coeur et de la raison. Le système de surcote-décote désenchante totalement cette étape capitale, propre à chacun.

Prenons l’exemple de L’Arche-en L’île, l’habitat participatif de L’île-Saint-Denis : Les familles payent le même prix au m2 habitable (3) et supportent la même quote-part des espaces partagés construits (4), ce sans considération d’étages, de taille des ménages ou que sais-je... Les ménages choisissent réellement où se situer dans l’immeuble sur la base de l’esquisse de l’architecte.

Appuyé par la démarche du groupe et par l’option d’un prix unique, chaque foyer choisit réellement son logement. Collectivement, nous avons pointé les situations les « moins confortables » et y avons apporté, avec le concours de l’architecte du projet, des solutions correctives :

1- Un système de desserte par coursives offre la même orientation bioclimatique à tous les appartements, y compris pour les plus petits.

2- Le rez-de-chaussé accueillant les espaces partagés majeurs, ceux-ci sont éloignés des appartements privatifs afin d’éviter toute situation de gène acoustique.

3- Une « bande » privative de 2m de largeur sépare la rue piétonne de la façade du rez-de-chaussée.

4- Le Rez-de-chaussée et le premier étage offrent une hauteur libre sous plafond de 3,5m,  soit 1 m de plus que les étages courants, ce afin d’y assurer un accès optimal à la lumière naturelle, y compris pendant l’hiver.

Et pour conclure, il me semble capital de rappeler que  les candidats à un habitat groupé sont assez souvent conscients de la probabilité de devoir revendre un jour leur appartement mais ne s’y projettent pas comme un objectif ou une fatalité dans leur parcours résidentiel. Pensé pour accompagner les évènements de la vie, l’immeuble (5) offre une élasticité spatiale en réponse à l’évolution des cellules familiales. Celles-ci pourront, si elle le souhaitent, se maintenir dans l’immeuble.

En cas de revente, les nouveaux arrivants sont assez souvent cooptés par le groupe d’habitants. Le prix de vente ( hors contexte de cession de parts pour les coopératives) s’aligne sur le prix de référence du quartier mais n’intègre pas d’autres critères.

L’aspect habitat groupé, le vivre ensemble dans l’immeuble, la rencontre en amont avec les voisins, l’accès aux espaces et usages partagés suffisent à caractériser le logement.

(1) : Apparue au 12e siècle, la notion de « patrimoine » (du latin patrimoniumhéritage du père) se définit comme l’ensemble des biens hérités de la famille. Depuis les années 90, plusieurs sociétés et collectifs militent pour la reconnaissance de patrimoines immatériels ( culturels, sociétaux, humains…)

(2) : attitude qui consiste à refuser l’initiative et à se déterminer selon les circonstances

(3) : 3450 euros TTC/m2 habitable

(4) : 3m2 par foyer, toutes tailles de foyers confondues.

(5) : Le procédé constructif – ossature bois – permet aux appartements de s’agrandir entre eux. Le lien de voisinage et le règlement de copropriété rendent ceci envisageable dans le temps.

 

 

RE-EMPLOI 

Le projet de l’éCOhabitat groupé  de L’île-saint-Denis comprend un volet Réemploi (réutilisation de matériaux issus de la déconstruction) appelé aussi UP-Cycling.

Pour en savoir plus sur ce sujet: Exposition Matière Grise au Pavillon de l’Arsenal : du 26 sept. au 4 jan. : 75 projets montrent les potentialités du réemploi dans la construction neuve. L’écoquartier fluvial de L’île-Saint-Denis ouvre la voie : Plus de savoir-faire humain, moins de matière première.

ou écoutez Julien Benoît de Bellastock en parler depuis le site ActLab :  ICI

Source : Web-documenrtaire La Fabrique Alternative d’une Ville www.fa-v.com

 

L’île-saint-Denis, une v’île en transition ( 1/50)

Ecoutez AWA, habitante sur L’île et membre actif de l’association « Femmes de L’île » en parler ICI  // Extrait Web-documenrtaire La Fabrique Alternative d’une Ville ( La FAV).

Le web-documentaire  La FAV explore deux communes importantes du 9cube : Saint-Denis (plus de 100 000 habitants) et L’île Saint-Denis (7000 habitants) et propose, pour cela, plusieurs niveaux de lectures :

– Le premier  ; donner la parole aux habitants.  Les sujets abordés balaient nos enjeux contemporains : Le Patrimoine, Modes de vies, Nature, Culture et offre une ouverture sur l’avenir- une vision des possibles à l’échelle de l’implication citoyenne à court et moyen terme, des questionnements sur le devenir de ce territoire en pleine mutation.

– Le second niveau ;  offre plusieurs « dézoommages » sur le territoire. Portés par des professionnels – dits « experts » de la cité, des urbanistes… Deux échelles ont été retenues, celle du quartier et celle du Grand Territoire.

– La FAV croise ainsi des regards sur les transformations de la ville. C’est aussi une manière d’« exposer » à la parole des habitants les travaux d’urbanistes et d’aménageurs.

 

Motivations membre

Ils ont choisi d’habiter ensemble sur L’Île – avril 2014

SOMMAIRE

1-  Le groupe d’habitants commence sa collaboration avec Julien Beller, architecte de leur projet
2- La conception bioclimatique appliquee au projet
3-  Construire avec des materiaux sains ; 3 questions a Raphaele Heliot, experte ecoconstruction
4-   Le reemploi dans la construction neuve ? 3 questions a Julie Benoit de Bellastock (ActLab)

                                                     

1-  Le groupe commence sa collaboration avec Julien Beller, architecte de leur projet

Julien Beller, architecte, diplômé en 2003 de l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris La-Villette, il a toujours choisi la voie de l’Architecture alternative en rejoignant tout d’abord Patrick Bouchain puis le collectif Exyzt avant de fonder avec Fiona Meadows, Patrick Bouchain et Sylvia Frey, AoA ; "L’organisation des architectes alternatifs". Aujourd’hui co-fondateur de No Mad’s Land et Président fondateur du 6b, Fabrique culturelle alternative à Saint-Denis, Julien B. oeuvre dans des projets architecturaux où la créativité de l’architecte est support de renouvellement des comportements sociétaux.
Pour connaître davantage Julien B. : "carte blanche à Julien Beller - Ecole du Renouvellement Urbain »
Oeuvrent aux côtés de Julien B. : Adeline Eminet ( Architecte DE) – Margaux Zablocki ( 4ème année d’architecture) – Haythem Msabhi ( Architecte en formation HMNOP)

 

Bien loin de la posture de l’architecte gardien de la «  bien pensance » du moment,  Julien Beller fait preuve d’écoute et d’empathie et met en place des outils prospectifs lors d’ateliers de co-élaboration du projet. L’architecture est, ici, fédératrice et le dispositif de conception place les habitants, individuellement et en groupe, au coeur de la prise des décisions.

Les ateliers d’échange et de co-élaboration de projet constituent les espaces-temps :

– d’empowerment = rendre les habitants ensemble capables d’apprécier l’impact d’un choix donné sur leur mode d’habiter et de co-habiter.

– d’empathie = Dessiner une idée  n’est pas suffisant pour en faire une solution. La faire vivre, évoluer à travers l’échange avec les premiers concernés, oui.

– de construction d’un syncrétisme culturel entre la programmation de l’immeuble ( le projet) et les nouveaux modes d’habiter chacun chez soi et tous ensemble ( les usages ).

 

Exemple d’outils prospectifs proposés par Julien Beller et son équipeA la question classique «  comment distribuer les logements » est substituée la question : «  Comment j’accède chez moi? Quel est mon lien avec mes voisins et quelles ambiances pourrions nous co-construire dans ces espaces ? »

– Veuillez cliquer sur l’image pour une meilleure lisibilité –

 

 

 

 

2- La conception bioclimatique appliquee au projet

La conception bioclimatique consiste à mettre à profit les conditions d’exposition et de ventilation du site pour proposer une architecture naturellement ( sans appel à un équipement technique spécifique) confortable et induisant un mode de vie éco-responsable, du matin au soir et en toutes saisons.

Une architecture confortable et éco-responsable propose des espaces à vivre :

– thermiquement confortables toute l’année, tout en consommant très peu d’énergie : soleil = chauffage passif – Nord et direction des vents dominants = ventilation naturelle….

– naturellement éclairés la journée : anticipation des masques solaires dus aux immeubles voisins et selon la course du soleil…

– naturellement ventilée et dont l’habitant est acteur majeur.

– à régulation hygrométrique facile à atteindre naturellement.

La parcelle dite Pb4, qui accueillera l’écohabitat groupé ainsi qu’une dizaine de logements locatifs sociaux,  est orientée Nord-Ouest/Sud-Est. Pensée par l’urbaniste de l’écoquartier, cette exposition permet la déclinaison d’une conception bioclimatique optimale.

Façade Nord-Ouest :

 

Façade Sud-Est :

3-  Construire avec des materiaux sains : 3 questions a Raphaele Heliot

Raphaële Héliot est consultante experte en éco-construction, co-créatrice du jeu «  7 familles pour écoconstruire » et auteur de plusieurs ouvrages autour de l’éco-construction et l’éco-être. Se définissant souvent comme une « architecte recyclée », Raphaele H. aime partager avec pédagogie les fondamentaux d’un habitat sain et écologique.

Rabia E. : – Raphaële, qu’est ce qu’un matériau de construction sain ?

Raphaële H. : – On considère comme sain un matériau qui ne porte pas atteinte à la santé, sur l’ensemble des étapes de son cycle de vie !

De la fabrication à la destruction en passant par la pose et l’usage, un matériau sain minimise les dégagements toxiques et ne contribue pas à des phénomènes de moisissures. Les matériaux sains sont le plus souvent issus de ressources renouvelables (végétales), ils subissent peu de transformations industrielles et sont aisément biodégradables ou recyclables. 

Rabia E. : – Un matériau naturel est-il toujours bon pour l’environnement de l’Homme ?

Raphaële H. : – Le mot « naturel » est ambigü : il ne faut pas oublier que TOUT ce que nous utilisons, minéral, végétal ou animal, toute substance est prélevée dans la nature. La nature produit aussi des substances toxiques (plomb, amiante, cyanure, dioxines,…) pour l’homme et l’environnement (air, sols, eau).

Pour la construction, si on entend par « naturel »  un matériau utilisé brut ou peu transformé, comme de la terre crue, de la paille ou de la laine de mouton, alors oui, il aura un impact environnemental faible. Mais d’une façon générale, la phrase « matériau naturel = bon pour l’environnement » n’est pas toujours vraie !

Rabia E. : –  S’assurer de la qualité sanitaire d’un matériau de construction est-il suffisant pour garantir un habitat sain ?

Raphaële H. : –  Cela permet au moins d’éliminer certaines sources de pollutions possibles.

Il reste à assurer, pour un habitat sain, certains points complémentaires :

– la gestion de l’humidité (entre 55 et 70%),

– la régulation de la température (17 à 19°C),

– une bonne ventilation et l’utilisation de produits d’entretien non polluants,

– l’élimination des champs électro-magnétiques autour des lits et le long des structures en bois, 

4-   Le reemploi dans la construction neuve ? 3 questions a Julie Benoit de Bellastock.

Julie Benoît est architecte DE, chef de projet recherche et architecte Exé. Elle intervient comme enseignante dans plusieurs écoles d’architectures. Julie Benoît est un des piliers de « ACTLAB » , l’outil et lieu d’expérimentation collective dans l’écoquartier fluvial, porté par Bellastock, Plaine Commune et la ville de L’Île-saint-Denis. Très présente sur site et toujours partante pour rencontrer les foyers intéressés par le projet d’écohabitat groupé, Julie Benoît aime parler de réemploi avec pédagogie, engagement et passion.

 

Rabia E. : – Julie, qu’est ce que ActLab?

Julie B. : – ActLab est un laboratoire de recherche-action initié par Plaine Commune, la ville de L’île-saint-denis et Bellastock et qui a reçu le soutien de l’Adème. Les missions de ActLab consiste à récupérer et stocker des matériaux issus de la démolition/déconstruction des entrepôts du Printemps, puis de concevoir du mobilier urbain ou d’imaginer des techniques constructives à partir de ces matériaux afin de pouvoir les réutiliser directement sur place, dans le futur écoquartier.

ActLab a au passage fait du temps du chantier un LIEU ouvert sur la ville.

 

Rabia E. : – Julie, qu’est ce que le réemploi dans l’architecture et l’aménagement ?

Julie B. : – C’est réutiliser = exploiter un objet en modifiant son usage uniquement sans dépenser de l’énergie pour le transformer. La seule énergie acceptable dans le réemploi est celle humaine et donc le savoir faire.

Le réemploi est  fondamentalement différent du recyclage qui réintriduit l’objet ( souvent appelé déchet) dans un cycle industriel consommateur d’énergie ( ex:  réduire en miette un objet pour en faire un nouvel objet qui ne conserve plus ni la mémoire de ce qu’il a été ni l’entropie qu’il enfermait).

Rabia E. : – Peux-tu nous donner des exemples Julie ?

Julie B. : – Oui, nous avons élaboré collectivement,  sur le chantier de l’écoquartier, plusieurs prototypes. La démarche consiste à expérimenter in situ et in vivo. Le savoir et l’engagement de chacun de nous, architectes, entreprises, artisans, collectivités locales, Adème, urbaniste de l’écoquartier…sont mis au profit de la démarche.

L’ancien entrepôt du printemps devient un « gisement in situ », les engins de déconstrcution deviennent des outils de construction ( Sources images : ActLab – Bellastock) :

 

Appliqué à un grand territoire, le réemploi peut initier de nouvelles filières bâtiment et qui sont de surcroit vertueuses et indélocalisables. Dans ces filières,  l’intelligence et le savoir-faire locaux sont aussi importants que la « matière ».

Nous sommes très intéressés par expérimenter de nouveaux procédés avec Julien Beller et le groupe d’habitants du projet d’écohabitat groupé.

 

Ici,  même l’infrastructure ( sous la A86) et « réutilisée »  et devient le temps d’une manifestation, un cinéma de Plein-air ! C’est un forme de résilience positive.

Source ActLab – Bellastock

 

Articles pour partager des idees

 

Comment ouvrir l’immobilier d’entreprise aux acteurs de l’ESS ?

« L’alternative »  ambiante,  incarnée par les acteurs  de l’Economie Sociale et Solidaire, a besoin de solutions spatiales immédiates et souples pour installer durablement sa marque et poursuivre son essor.

Pour les acteurs de l'ESS, «  la surface » est plus qu’un espace physique de production :

Plus qu’un simple « espace physique de production », le LIEU pour les acteurs de l’Economie Sociale et Solidaire est :

– un espace démonstrateur ; un lieu qui annonce par l’adresse et par l’intensité de ses échanges avec la ville, les valeurs humaines, sociétales et environnementales placées au coeur de leur activité.

– un outil de « rémanence » ; la structure de l’ESS est assez souvent de petite taille et est gérée comme une économie familiale, avec une comptabilité rigoureuse. Pour faire face à une augmentation d’activités, et à défaut de culture de la prise du risque financier, la structure de l’ESS déploie tout un système de solidarité,  de mutualisation et de troc de moyens.

– une inscription dans  une communauté de « valeurs » et de moyens. Par l’accès à un espace, les acteurs de l’ESS souhaitent avant tout adhérer ou se faire coopter par un écosystème où l’innovation sociale est une stratégie, la collaboration une dynamique productive  et la multiplicité des objectifs un défi partagé.

La mise en commun de ressources humaines et de moyens logistiques constitue un vrai tremplin pour consolider leur activité et un moyen de mise en œuvre du circuit-court .

Malgré ces particularités, il n’en demeure pas moins que les acteurs de l’ESS sont des entités économiques à part entière.

Ici, à la performance économique, s’ajoutent celles sociétale et environnementale. Les collectivités locales, certains acteurs institutionnels et quelques acteurs privés engagés affichent de plus en plus un intérêt éclairé pour l’ESS.

Qu’en est-il des acteurs de l’immobilier, ceux qui proposent et proposeront la majorité de l’offre en immobilier d’entreprises? 

Le co-working, un concept lancé il y a à peine 3 ans,  est aujourd’hui une offre structurée en «  marché » et dispose de son réseau d’acteurs professionnels et financiers. L’atelier d’artiste et les espaces de création continuent, quant à eux, à pâtir d’un désintérêt total de la part des acteurs privés de l’immobilier. Et pour cause, les « utilisateurs » sont, ici,  considérés non solvables. Les besoins sont pourtant très forts. Quelle « place » réservera-t-on à la « demande » des acteurs de l’ESS ?

La crise de l’immobilier d’entreprise… une aubaine pour faire autrement !

Actuellement l’immobilier d’entreprise représente une offre abondante face à une demande de plus en plus serrée. On évoquerait un effondrement du marché[1] des surfaces de plus de 5000 m2 alors que celui-ci continue à représenter la majorité de l’offre au sein des projets urbains en cours de développement. Les hypothèses d’exploitation de certains immeubles en cours de montage intègrent jusqu’à 25% de taux de vacance, en première année, gonflant au passage les valeurs locatives/m2 et ralentissant, par voie de conséquence, « l’installation de la ville ».

Nous assistons à un écart total entre  l’utilisateur « fantasmé »,  par une majorité et la réalité de la demande. Le contenu de l’offre ainsi que son mode de production en sont symptomatiques. La réorientation de l’offre vers les acteurs de l’ESS est de l’ordre de la stratégie « gagnant-gagnant ».

Ne devrions-nous pas « désapprendre » pour réussir à faire autrement et inventer de nouvelles solutions où les temps de programmation (quelles typologies d’espaces), de montage (qui développe, qui porte financièrement, qui réalise et qui gère) et de commercialisation (pour quels utilisateurs et quelle typologie de bail) se confondent ?

Aussi, les acteurs de l’ESS ne peuvent, eu égard ce qui est développé en préambule, se contenter d’une offre immobilière qui répondrait à la réglementation dite « code du travail » et qui brandirait une certaine excellence énergétique. Les attentes sont bien au delà et se situent dans le mode d’accès à l’offre, la souplesse d’exploitation et les possibilités de mutualisation.

Quelques pistes à co-réfléchir, à co-porter :

1- Créer les outils pour flécher les  acteurs de l’ESS vers  les rez-de-chaussée de la ville :

Si l’on considère que le rez-de-chaussée, appelé également rez-de vie[2], est le miroir du contexte économique et social d’une cité[3], y investir les acteurs de l’ESS y trouve tout son sens.

Bien plus qu’une simple attribution « commerciale », cette proposition suppose de baliser, très en amont,  plusieurs paramètres :

a –  la  foncière porteuse des espaces afin d’en garantir la pérennité : celle-ci  doit-elle être exclusivement publique ? ou être une foncière «  hybride » réunissant des acteurs publiques et privés.

b – la forme spatiale (hauteur-sous-plafond, modularité, espaces partagés, accessibilité). Les projets devraient permettre des espaces « capables de » et non définitivement figés.

c – la nature du bail,  (à réinventer)  afin de sécuriser l’utilisateur tout en lui apportant souplesse et multiplicité d’usages.

d- l’introduction et la valorisation de «  l’apport en nature »…

e- le lien direct mais aussi une autonomie vis à vis de la copropriété à l’échelle de l’immeuble afin que celle-ci ne devienne pas, avec le temps,  un frein au maintien de l’activité.

Plus généralement, éloigner « la logique de gestion » de ces surfaces de celle de gestion des locaux de commerce est capital. Les outils de commercialisation et de gestion ne sont pas du tout les mêmes et ne sont pas structurés autour des mêmes repères. Il en va de leur pérennité.

2- Pensons parcours résidentiel de l’entreprise de l’ESS

La question des locaux devra être pensée globalement,  dans une perspective de « parcours résidentiel » de l’entreprise.

La solution de l’accueil de la toute petite structure en démarrage d’activité, considérée non solvable, très souvent éligible à très peu de dispositifs,  peut être trouvée dans la mobilité de celle ayant fait ses preuves.

3- Les PTCE,  une solution à la question de solvabilité des acteurs de l’ESS

Un PTCE ,  Pôle Territorial de Coopération Economique, est un « groupement d’acteurs sur un territoire – entreprises et acteurs de l’économie sociale et solidaire associés à des petites et moyennes entreprises, collectivités locales, centres de recherche et organismes de formation – qui met en œuvre une stratégie commune et continue, de coopération et de mutualisation, au service de projets économiques innovants de développement local durable »[4].

Le « Phares » à L’île-Saint-Denis en est un. Le 6b, fabrique culturelle l’est également,quelques parts, sans en détenir la forme juridique. Le premier a su s’imposer en tant que tel et trouver une solution pérenne pour ses locaux, au coeur de L’Île. Le 2ème a pu, à travers les acquis économiques et sociétaux de son implantation, faire écho au projet urbain « Néaucité » et donner un sens à son maintien.

 Rabia E.


 


[1] Article nouvelobs.com « Bureaux en Île-de-France : l’immobilier d’entreprise face à la crise »  04-12-13

[2] REZ DE VIE, REZ DE VILLE  – Exposition Pavillon de l’Arsenal – du 31-05 au 16-06-2013

[3] (RÉ)AMÉNAGER LES REZ-DE-CHAUSSÉE DE LA VILLE – Sous la direction de Ariella Masboungi – Ed. Le Moniteur

[4] source www.lelabo-ess.org