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Comment ouvrir l’immobilier d’entreprise aux acteurs de l’ESS ?

« L’alternative »  ambiante,  incarnée par les acteurs  de l’Economie Sociale et Solidaire, a besoin de solutions spatiales immédiates et souples pour installer durablement sa marque et poursuivre son essor.

Pour les acteurs de l'ESS, «  la surface » est plus qu’un espace physique de production :

Plus qu’un simple « espace physique de production », le LIEU pour les acteurs de l’Economie Sociale et Solidaire est :

– un espace démonstrateur ; un lieu qui annonce par l’adresse et par l’intensité de ses échanges avec la ville, les valeurs humaines, sociétales et environnementales placées au coeur de leur activité.

– un outil de « rémanence » ; la structure de l’ESS est assez souvent de petite taille et est gérée comme une économie familiale, avec une comptabilité rigoureuse. Pour faire face à une augmentation d’activités, et à défaut de culture de la prise du risque financier, la structure de l’ESS déploie tout un système de solidarité,  de mutualisation et de troc de moyens.

– une inscription dans  une communauté de « valeurs » et de moyens. Par l’accès à un espace, les acteurs de l’ESS souhaitent avant tout adhérer ou se faire coopter par un écosystème où l’innovation sociale est une stratégie, la collaboration une dynamique productive  et la multiplicité des objectifs un défi partagé.

La mise en commun de ressources humaines et de moyens logistiques constitue un vrai tremplin pour consolider leur activité et un moyen de mise en œuvre du circuit-court .

Malgré ces particularités, il n’en demeure pas moins que les acteurs de l’ESS sont des entités économiques à part entière.

Ici, à la performance économique, s’ajoutent celles sociétale et environnementale. Les collectivités locales, certains acteurs institutionnels et quelques acteurs privés engagés affichent de plus en plus un intérêt éclairé pour l’ESS.

Qu’en est-il des acteurs de l’immobilier, ceux qui proposent et proposeront la majorité de l’offre en immobilier d’entreprises? 

Le co-working, un concept lancé il y a à peine 3 ans,  est aujourd’hui une offre structurée en «  marché » et dispose de son réseau d’acteurs professionnels et financiers. L’atelier d’artiste et les espaces de création continuent, quant à eux, à pâtir d’un désintérêt total de la part des acteurs privés de l’immobilier. Et pour cause, les « utilisateurs » sont, ici,  considérés non solvables. Les besoins sont pourtant très forts. Quelle « place » réservera-t-on à la « demande » des acteurs de l’ESS ?

La crise de l’immobilier d’entreprise… une aubaine pour faire autrement !

Actuellement l’immobilier d’entreprise représente une offre abondante face à une demande de plus en plus serrée. On évoquerait un effondrement du marché[1] des surfaces de plus de 5000 m2 alors que celui-ci continue à représenter la majorité de l’offre au sein des projets urbains en cours de développement. Les hypothèses d’exploitation de certains immeubles en cours de montage intègrent jusqu’à 25% de taux de vacance, en première année, gonflant au passage les valeurs locatives/m2 et ralentissant, par voie de conséquence, « l’installation de la ville ».

Nous assistons à un écart total entre  l’utilisateur « fantasmé »,  par une majorité et la réalité de la demande. Le contenu de l’offre ainsi que son mode de production en sont symptomatiques. La réorientation de l’offre vers les acteurs de l’ESS est de l’ordre de la stratégie « gagnant-gagnant ».

Ne devrions-nous pas « désapprendre » pour réussir à faire autrement et inventer de nouvelles solutions où les temps de programmation (quelles typologies d’espaces), de montage (qui développe, qui porte financièrement, qui réalise et qui gère) et de commercialisation (pour quels utilisateurs et quelle typologie de bail) se confondent ?

Aussi, les acteurs de l’ESS ne peuvent, eu égard ce qui est développé en préambule, se contenter d’une offre immobilière qui répondrait à la réglementation dite « code du travail » et qui brandirait une certaine excellence énergétique. Les attentes sont bien au delà et se situent dans le mode d’accès à l’offre, la souplesse d’exploitation et les possibilités de mutualisation.

Quelques pistes à co-réfléchir, à co-porter :

1- Créer les outils pour flécher les  acteurs de l’ESS vers  les rez-de-chaussée de la ville :

Si l’on considère que le rez-de-chaussée, appelé également rez-de vie[2], est le miroir du contexte économique et social d’une cité[3], y investir les acteurs de l’ESS y trouve tout son sens.

Bien plus qu’une simple attribution « commerciale », cette proposition suppose de baliser, très en amont,  plusieurs paramètres :

a –  la  foncière porteuse des espaces afin d’en garantir la pérennité : celle-ci  doit-elle être exclusivement publique ? ou être une foncière «  hybride » réunissant des acteurs publiques et privés.

b – la forme spatiale (hauteur-sous-plafond, modularité, espaces partagés, accessibilité). Les projets devraient permettre des espaces « capables de » et non définitivement figés.

c – la nature du bail,  (à réinventer)  afin de sécuriser l’utilisateur tout en lui apportant souplesse et multiplicité d’usages.

d- l’introduction et la valorisation de «  l’apport en nature »…

e- le lien direct mais aussi une autonomie vis à vis de la copropriété à l’échelle de l’immeuble afin que celle-ci ne devienne pas, avec le temps,  un frein au maintien de l’activité.

Plus généralement, éloigner « la logique de gestion » de ces surfaces de celle de gestion des locaux de commerce est capital. Les outils de commercialisation et de gestion ne sont pas du tout les mêmes et ne sont pas structurés autour des mêmes repères. Il en va de leur pérennité.

2- Pensons parcours résidentiel de l’entreprise de l’ESS

La question des locaux devra être pensée globalement,  dans une perspective de « parcours résidentiel » de l’entreprise.

La solution de l’accueil de la toute petite structure en démarrage d’activité, considérée non solvable, très souvent éligible à très peu de dispositifs,  peut être trouvée dans la mobilité de celle ayant fait ses preuves.

3- Les PTCE,  une solution à la question de solvabilité des acteurs de l’ESS

Un PTCE ,  Pôle Territorial de Coopération Economique, est un « groupement d’acteurs sur un territoire – entreprises et acteurs de l’économie sociale et solidaire associés à des petites et moyennes entreprises, collectivités locales, centres de recherche et organismes de formation – qui met en œuvre une stratégie commune et continue, de coopération et de mutualisation, au service de projets économiques innovants de développement local durable »[4].

Le « Phares » à L’île-Saint-Denis en est un. Le 6b, fabrique culturelle l’est également,quelques parts, sans en détenir la forme juridique. Le premier a su s’imposer en tant que tel et trouver une solution pérenne pour ses locaux, au coeur de L’Île. Le 2ème a pu, à travers les acquis économiques et sociétaux de son implantation, faire écho au projet urbain « Néaucité » et donner un sens à son maintien.

 Rabia E.


 


[1] Article nouvelobs.com « Bureaux en Île-de-France : l’immobilier d’entreprise face à la crise »  04-12-13

[2] REZ DE VIE, REZ DE VILLE  – Exposition Pavillon de l’Arsenal – du 31-05 au 16-06-2013

[3] (RÉ)AMÉNAGER LES REZ-DE-CHAUSSÉE DE LA VILLE – Sous la direction de Ariella Masboungi – Ed. Le Moniteur

[4] source www.lelabo-ess.org